Umowa przedwstępna określona jest w Kodeksie Cywilnym w art. 389 i następne. Umową przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i formie aktu notarialnego. Te dwie formy różni od siebie to, jakie skutki prawne one wywołują, czyli jak chronią interesy stron. Zarówno forma pisemna, jak i forma aktu notarialnego dają nam możliwość żądania naprawienia szkody w przypadku, gdy druga strona będzie się uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jest to tak zwany słabszy skutek umowy przedwstępnej i wynika bezpośrednio z treści art. 390 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”. Na możliwości żądania odszkodowania kończy się ochrona prawna, jaką daje nam umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej. O wiele szersze uprawnienia wynikają natomiast z formy aktu notarialnego – każda ze stron umowy przedwstępnej może bowiem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jest to tak zwany silniejszy skutek, który wywiera tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika on z art. 390 § 2 k.c., który stanowi, że „gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.

Dodatkowo w akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na postawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (opłata sądowa za złożenie takiego wniosku wynosi 150 zł). Wpis tego roszczenia zabezpiecza kupującego w sytuacji, gdyby właściciel nieruchomości, pomimo zawarcia umowy przedwstępnej, chciał sprzedać ją innej osobie. Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia, na podstawie art. 17 wyżej wspomnianej ustawy, uzyskuje ono rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, co oznacza, że w razie sprzedaży nieruchomości przez dotychczasowego właściciela możemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej od jej nowego właściciela.

Jeśli natomiast nie wpiszemy roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej, a dotychczasowy właściciel sprzeda nieruchomość, to wówczas pozostaje nam tylko dochodzenie odszkodowania.

Podsumowując zatem - tylko zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej daje nam pełne zabezpieczenie naszych praw, dlatego warto podpisać ją u notariusza.

Koszty

• taksa notarialna
• wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości nieruchomości
• opłata sądowa.